Einbau von Rauchwarnmeldern = Modernisierungsmaßnahme?

In einem weiteren Urteil vom 17.06.2015 (VIII ZR 216/14) hatte der BGH zu entscheiden, ob der Mieter auch zur Duldung verpflichtet ist, wenn der Vermieter Rauchwarnmelder in andere Räume als Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, installieren möchte. Im Ausgangsfall wollte der Vermieter, ein Wohnungsbauunternehmen, Rauchwarnmelder auch im Wohnzimmer installieren. Eine gesetzliche Verpflichtung hierzu besteht nicht. Aus diesem Grunde kann die Duldungspflicht nicht aus § 555 b Nr. 6 BGB abgeleitet werden, da nämlich keine Umstände vorliegen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, die ihn zur Durchführung der Maßnahme zwingen würden. Der BGH leitet die Duldungsverpflichtung allerdings aus § 555 b Nr. 4 und Nr. 5 BGB ab. Modernisierungsmaßnahmen sind danach bauliche Veränderungen „... durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird“ (Nr. 4), oder „... durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden“ (Nr. 5). Die komplette Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern verbessert nach Ansicht des BGH die Sicherheit der Bewohner. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass Einbau und Wartung der Geräte in einer Hand liegen. 

 

 

Nicht zu entscheiden hatte der BGH die Fragen, ob aus dieser Modernisierungsmaßnahme auch eine Mieterhöhung nach § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme) abgeleitet werden kann. Dies dürfte allerdings zu bejahen sein. Hierfür sind zuvor jedoch die Voraussetzungen des § 555 c BGB (Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen) zu erfüllen. Danach hat der Vermieter dem Mieter den Einbau der Rauwarnmelder spätestens drei Monate vor dem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Angaben dazu enthalten über 

  • die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaß-
  • nahme in wesentlichen Zügen,
  • den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der
  • Modernisierungsmaßnahme,
  • den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Zu den künftigen Betriebskosten zählen die Kosten der Wartung der Geräte durch ein Fachunternehmen. Die Wartung der Geräte ist hierbei nicht mit der Betriebsbereitschaft zu verwechseln. Für die Betriebsbereitschaft, also für den Einsatz einer funktionsfähigen Batterie, ist nach § 49 Abs. 7 BauO NRW der unmittelbare Besitzer, also der Mieter, verantwortlich. Bei der Wartung überprüft der Techniker die Funktionsfähigkeit.

Nach § 559 Abs. 1 BGB kann die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. 

 

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555 c Abs. 1 und 3 bis 5 BGB angekündigt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt (§ 559 b Abs. 2 BGB).