Rechtsanwalt Michael Hannert

Rechtsanwalt Michael Hannert Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Wuppertal

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Arbeitsschwerpunkte

Wohnungsmietrecht

Gewerbemietrecht

privates Baurecht

Wohnungseigentumsrecht

Pachtrecht

 

Vertragsanwalt des Verbandes Wohneigentum NRW

 

Vita

Geboren 1950 in Wuppertal.

Studium in Bonn und Köln, Referendariat in Koblenz.

Anwalt seit 1978.

Verheiratet, zwei Kinder.

 

Kontakt

E-Mail: hannert@advok.de

Telefon: (02 02) 26 45 98 0


Herr Rechtsanwalt Hannert veröffentlich an dieser Stelle laufend aktuelle Informationen aus seinem Rechtsgebieten Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Nachfolgend finden Sie die aktuellsten Beiträge. Alle Veröffentlichungen (auch zu anderen Rechtsgebieten) finden Sie in unserem Blog.

Wohnraummiete – Wirksame Renovierungsklauseln

Der Bundesgerichtshof hat in drei Urteilen vom 18.03.2015 seine bisherige Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Klauseln, die dem Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegen, geändert. In dem einen Fall – Az: VIII ZR 242/13 – nahm der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses den Mieter auf Zahlung von Schadenersatz in Anspruch, da dieser Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hatte. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag lautete unter anderem:

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Renovierungsklauseln und unrenovierte Wohnungen

Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Renovierungsklauseln hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs durch weiteres Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – entschieden, dass Renovierungsklauseln dann unwirksam sind, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben und dieser Zustand nicht durch Zahlung eines angemessenen Betrages ausgeglichen wurde.

 

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Rauchwarnmelder - Duldungspflicht des Mieters

Die Bauordnung für das Land Nordrhein Westfalen (BauO NRW) schreibt in § 49 Abs. 7 vor, dass Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure in Wohnungen, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31.03.2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer (Vermieter) spätestens bis zum 31.12.2016 entsprechend auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer – das ist bei vermieteten Wohnungen der Mieter – sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer/Vermieter hat diese Verpflichtung bis zum 31.03.2013 selbst übernommen. 

 

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Rauchen im Treppenhaus/in der Wohnung

Der Vermieter hatte dem Mieter die Wohnung gekündigt, weil sich andere Mieter über den Rauch, der angeblich aus der Wohnung des Mieters drang, gestört fühlten. Im Urteil vom 18.02.2015 – VIII ZR 186/14 – hat der BGH dazu entschieden, dass ein Mieter grundsätzlich in seiner Wohnung rauchen darf. Ein Rauchverbot kann äußerstenfalls durch eine einzelvertragliche Vereinbarung erreicht werden. Übermäßiges Rauchen kann nur dann eine Kündigung begründen, wenn eine Störung des Hausfriedens gemäß der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB vorliegt. Eine solche liegt vor, wenn der rauchende Mieter gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB) verstößt. Jeder Mieter hat sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass andere nicht mehr als unvermeidlich gestört werden. Eine Störung des Hausfriedens kann daher auch eine durch Tabakrauch verursachte Geruchsbelästigung darstellen, wenn der rauchende Mieter durch die Intensität seines Rauchens oder durch sein Verhalten das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme verletzt. Dies liegt vor, wenn die Intensität des Rauchens und die dadurch hervorgerufene Beeinträchtigung ein unerträgliches, die Gesundheit gefährdendes Ausmaß angenommen hat. Diese Umstände sind vom Vermieter im Einzelnen darzulegen und unter Beweis zu stellen. 

Behauptet beispielsweise der Mieter, dass andere Bewohner des Hauses und deren Besucher im Hause rauchen, muss der Tatrichter einem entsprechenden Beweisangebot nachgehen und insoweit den Sachverhalt aufklären.

 

Der Vermieter ist allerdings berechtigt, ein generelles Rauchverbot für das Treppenhaus sowie die im Keller und Dachboden allgemein zugänglichen Räume auszusprechen. 

Einbau von Rauchwarnmeldern = Modernisierungsmaßnahme?

In einem weiteren Urteil vom 17.06.2015 (VIII ZR 216/14) hatte der BGH zu entscheiden, ob der Mieter auch zur Duldung verpflichtet ist, wenn der Vermieter Rauchwarnmelder in andere Räume als Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, installieren möchte. Im Ausgangsfall wollte der Vermieter, ein Wohnungsbauunternehmen, Rauchwarnmelder auch im Wohnzimmer installieren. Eine gesetzliche Verpflichtung hierzu besteht nicht. Aus diesem Grunde kann die Duldungspflicht nicht aus § 555 b Nr. 6 BGB abgeleitet werden, da nämlich keine Umstände vorliegen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, die ihn zur Durchführung der Maßnahme zwingen würden. Der BGH leitet die Duldungsverpflichtung allerdings aus § 555 b Nr. 4 und Nr. 5 BGB ab. Modernisierungsmaßnahmen sind danach bauliche Veränderungen „... durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird“ (Nr. 4), oder „... durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden“ (Nr. 5). Die komplette Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern verbessert nach Ansicht des BGH die Sicherheit der Bewohner. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass Einbau und Wartung der Geräte in einer Hand liegen. 

 

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Mieterhöhung bei Abweichung der Wohnfläche

Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) entschieden, dass bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB, der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, diese auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. 

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