Rauchwarnmelder - Duldungspflicht des Mieters

Die Bauordnung für das Land Nordrhein Westfalen (BauO NRW) schreibt in § 49 Abs. 7 vor, dass Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure in Wohnungen, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31.03.2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer (Vermieter) spätestens bis zum 31.12.2016 entsprechend auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer – das ist bei vermieteten Wohnungen der Mieter – sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer/Vermieter hat diese Verpflichtung bis zum 31.03.2013 selbst übernommen. 

 

 

In einem Urteil vom 17.06.2015 (VIII ZR 290/14) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass für den Mieter die Verpflichtung zur Duldung des Einbaus solcher Rauchwarnmelder auch dann besteht, wenn der Mieter zuvor die Wohnung selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Der Entscheidung lag eine gleichartige Regelung in der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt zugrunde, nach der die Nachrüstpflicht allerdings bis zum 31.12.2015 zu erfüllen ist. Der Mieter hatte in seiner Wohnung bereits Rauchwarnmelder installiert und hatte sich geweigert, die – zusätzliche – Installation solcher Geräte durch den Vermieter zu dulden. 

Nach der Entscheidung des BGH ergibt sich die Duldungspflicht des Mieters aus den Vorschriften der §§ 555 b Nr. 6, 555 d Abs. 1 BGB. Danach zählen zu Modernisierungen auch solche Maßnahmen „ ... die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.“ Unter anderem werden hierunter auch solche verstanden, die der Vermieter aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung durchführen muss. Der Mieter hat in solchen Fällen die Maßnahme nach    § 555d Abs. 1 BGB zu dulden. Die Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt regelt allerdings nicht, ob der Vermieter oder der Mieter die Nachrüstung zu erfüllen hat. Im Gegensatz hierzu schreibt die BauO NRW vor, dass diese Verpflichtung dem Eigentümer/Vermieter obliegt für Wohnungen, die bis zum 31.03.2013 errichtet oder genehmigt sind. Für Wohnungen, die ab dem 01.04.2013 errichtet oder genehmigt sind bzw. werden, trifft die Verpflichtung in jedem Falle den Eigentümer/Vermieter. Hieraus folgt, dass der Mieter in jedem Falle verpflichtet ist, die Anbringung entsprechender Rauchwarnmelder durch den Vermieter zu dulden, auch wenn er selbst zuvor eigene Rauchwarnmelder auf eigene Kosten installiert hat. Da die Regelung vorschreibt, dass jeweils mindestens ein Rauchwarnmelder in den genannten Räumen vorhanden sein muss, können die Geräte auch nebeneinander betrieben werden. 

 

Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer, also der Mieter, sicherzustellen, wenn der Vermieter diese Verpflichtung selbst nicht bis zum 31.03.2013 übernommen hat. Die Betriebsbereitschaft setzt ein funktionsfähiges Gerät voraus. Für die Funktionsfähigkeit der Geräte ist derjenige verantwortlich, der sie installiert hat. Betriebsbereit sind die Geräte, wenn in diese eine ausreichend geladene Batterie zur Stromversorgung eingesetzt wurde, so dass bei Entstehen von Rauch das Gerät den Warnton auslöst. Hieraus folgt ferner, dass bei jeglichen Geräten, gleich ob vom Vermieter oder Mieter installiert, der Mieter die Betriebsbereitschaft sicherzustellen hat. Etwas anderes gilt nur, wenn der Eigentümer/Vermieter bis zum 31.03.2013 diese Verpflichtung selbst übernommen hat.