Renovierungsklauseln und unrenovierte Wohnungen

Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Renovierungsklauseln hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs durch weiteres Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – entschieden, dass Renovierungsklauseln dann unwirksam sind, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben und dieser Zustand nicht durch Zahlung eines angemessenen Betrages ausgeglichen wurde.

 

 

Im Ausgangsfall hatte der Vermieter dem Mieter eine Wohnung ab dem 01.10.2002 vermietet. Zwischen den Parteien war vereinbart, dass der Mieter in drei Räumen Malerarbeiten ausführt, weshalb die Verpflichtung zur Mietzahlung erst ab dem 15.10. erfolgen sollte. Der Mietvertrag übertrug die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, wobei ein sogenannter weicher Fristenplan zugrunde lag. Nach Rückgabe der Mietsache nahm der Vermieter den Mieter auf Schadenersatz für nicht bzw. nicht fachgerecht durchgeführte Schönheitsreparaturen in Anspruch. Unter ausdrücklicher Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der BGH den Klageanspruch abgewiesen. Bislang galt bei unrenoviert übergebenen Wohnungen die Frist zur Durchführung der Renovierungsarbeiten erst ab Übernahme der Wohnung und nicht ab dem Zeitpunkt, an welchem zuletzt Schönheitsreparaturen ausgeführt worden waren. Nach der Rechtsprechung des BGH stellen Klauseln in Mietverträgen, die vom Vermieter aufgestellt oder verfasst wurden, allgemeine Geschäftsbedingungen dar, deren Wirksamkeit der Inhaltskontrolle durch die Rechtsprechung unterliegen. Bei der zugrunde liegenden Vertragsgestaltung, unrenoviert übergebene Wohnung – Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem weichen Fristenplan, handelt es sich um eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion. Denn nach Ansicht des BGH muss der Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung Gebrauchsspuren beseitigen, die er nicht verursacht hat. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, die allerdings nicht in jedem Fall zur Unwirksamkeit der Klausel führt. 

Eine Ausnahme gilt nämlich dann, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich für die Durchführung der Renovierung zahlt. Allerdings stellt der Erlass einer halben Monatsmiete für Malerarbeiten in drei Räumen der Wohnung keinen angemessenen Ausgleich dar. In der Praxis ist daran zu denken, dass zunächst der Mieter für die Zeit, in welcher er die Renovierungsarbeiten durchführt, keine Mietzahlung zu leisten hat, da er die Wohnung nicht bestimmungsgemäß nutzen kann. Je nach Höhe der monatlichen (Netto-) Miete und den Umfang der Schönheitsreparaturen müssen dem Mieter gleich mehrere Monatsmieten nach Einzug in die Wohnung erlassen werden, um einen angemessenen Ausgleich feststellen zu können.

Sofern die Renovierungsklausel im Mietvertrag nicht zwischen einer unrenoviert und renoviert übergebenen Wohnung unterscheidet, ist diese nicht generell unwirksam. Der BGH führt hierzu aus, dass es sich bei einer renoviert übergebenen Wohnung und einer unrenoviert übergebenen Wohnung um verschiedene Vertragsgegenstände handelt. Aus diesem Grund obliegt dem Mieter die Beweispflicht, dass ihm die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und aus diesem Grund die Renovierungsklausel unwirksam ist. 

„Renoviert“ ist die Wohnung nicht nur dann, wenn sie frisch gestrichen übergeben wurde, sondern schon dann, wenn die Räumlichkeiten den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Für die Praxis bedeutet dies, dass der Zustand der Wohnung in einem Übergabeprotokoll festgehalten und nach Möglichkeit auch mit Fotografien unterlegt werden sollte.